Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел июнь-июль. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Ключевая ставка выше — цены выше. Классика. Как только ставки по ипотекам растут, люди бегут покупать. Цены поднимаются. Замкнутый круг.

Первичка сильно подорожала с 320к до 362к (+42к), а вот вторичка — не так сильно, с 276к до 291к. Это намного дешевле, чем год назад (402к и 397к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло, но цены всё равно за лето выросли. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июль → август

• Первичка: 320к → 362к (+13,1%)

Продолжаем следить за тем, что происходит с рынком жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Выписал самое главное. Спойлер: нераспроданного жилья становится всё больше. Рост зарплат отстаёт от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. В обратную сторону.

1. 99% жилья строится на средства дольщиков (94% — эксроу-счета), лишь 1% — на свои средства. Меньше строить не стали, а лишь увеличили темпы.

Конвейер запущен, останавливать его нельзя.

2. За последние 12 месяцев начали строить 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент 101 млн незавершённых метров. Продано на данный момент 73% в готовых объектах и 29% в незавершённых. Год назад продано было 80% готовых и 35% незавершённых.

То есть, доля непроданного жилья увеличивается. Льготные программы работают, конечно, но люди не могут осилить объёмы строительства.

Росреестр пересчитал по пальцам всех, кто хочет жить в новеньких квартирах Москвы, и оказалось, что 2023 год не просто жирный для застройщиков, но и рекордный даже относительно 2021 года. Спасибо Новой Москве или так называемому ТИНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа), хотя не только он спонсирует людей новыми кредитными обязательствами. 

За семь месяцев 2023 года на кадастровый учет в Москве поставлено 179 многоквартирных домов общей площадью 6,4 млн кв. м. ТИНАО — 56 домов, также 48 строек на юго-востоке столицы.

Я ежемесячно мониторю ситуацию по недвижимости в Москве, вот тут, например, было подробно по июлю. Если кратко: цены в рублях постепенно растут. 

Вернёмся к новостройкам. Квартиры в этих домах с удовольствием покупают. За семь месяцев в Росреестре зарегистрирован максимальный в Москве объём ипотечных сделок! Денег у людей полно, чтобы платить кредиты, а жить где-то нужно.

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество. 22 трлн рублей — это только на депозитах и в драгметаллах в банковских ячейках. В валюте — более 5 трлн, намного меньше, чем не в валютах. При стоимости квадратного метра в 250 000 рублей за метр — это 108 миллионов квадратных метров. Или 2,7 млн 40-метровых однушек.

Вытащить эти деньги в недвижку сложно, всё же не всем она нужна, а эти дикие триллионы денег размыты. У кого-то миллиард, а у кого-то сто тысяч. Тем не менее, вытаскивать эти деньги нужно, а если не эти, то можно вступить в недвижимый сговор с банками, которые дадут денег под ипотеку. До 70% жилья продаются с кредитным плечом, а ставочки-то высоченные, поэтому нужно убедить, что купить квартиру не только престижно, но и крайне выгодно. Недвижимость же всегда растёт. Через год в 2 раза дороже будет;)

Ну и напридумывали они разных вещей. Мне стало интересно разобраться, и вот что удалось найти. Не стал писать про снижение первоначального взноса до 10%, это регулируется ЦБ, но вот про застройщиков посёрчил.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел май-июнь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость, а именно ЗПИФ, торгуемые на Московской бирже. После того, как ПНК продали свои склады Сберу (пруф), инвесторы лишились одного из самых выгодных и доступных инструментов, но альтернативы есть, правда они уступают в доходности.

Недавно я уже смотрел на фонды от Сбера и ВТБ: Арендный Бизнес 7 (АБ7) и Рентный Доход (РД). По второму кварталу 2023 года доходность составила 9% у АБ7 и 9,3% у РД. Последние сравнение доходности этих двух фондов я писал здесь, ниже ещё к ним вернёмся.

У Альфа-Банка, а точнее у УК Альфа-Капитал есть 2 похожих на конкурентов фонда: Арендный поток 1 и Арендный поток 2 (АП1 и АП2). Они дороже, чем АБ7 и РД, которые торгуются около 100 000 рублей за пай. АП1 и АП2 стоят по СЧА около 300 000, но на бирже торгуются с приличным дисконтом в связи с низкой доходностью.

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел апрель-май. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Если кто не знает, я коплю на квартиру в Сочи с помощью инвестиций, и пишу об успехах, а также про инвестиции, финансы и недвижимость в своём телеграм-канале. Каждый месяц я смотрю, что произошло с ценами в Сочи, а заодно и в своём родном городе.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

За месяц произошли изменения, которых ждали год. Первичка немного подорожала с 344к до 347к (+3к), а вот вторичка — значительно подешевела с 288к до 266к. Таких цен не было год. И это несмотря на летний сезон. Видимо, надежды на него не оправдались. Или просто рынок перегрет?

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

Интересное исследование провели в РИА, на этот раз даже и придраться не к чему, потому что про деньги ничего нет. Только квадратные метры, только недвижимость, которая всегда растёт (как минимум — по её объёму).

Я периодически разбираю про такие исследования у себя в канале, если они интересные. В основном — про недвижимость, зарплаты и прочие финансы. Подписывайтесь, чтобы не пропускать. Так вот, в 2022 году строительная отрасль России поставила очередной рекорд — объем ввода жилья вырос на 11 процентов и составил 102,7 миллиона квадратных метров. Больше всего новой жилплощади в расчете на одного жителя появилось в Ленинградской, Московской и Тюменской областях, меньше всего — в Чукотском автономном округе, Еврейской автономной и Магаданской областях.

Больше всего новой жилплощади построили в Московской области — более 14 млн квадратных метров. На втором месте — Краснодарский край, там, правда, почти вдвое меньше — 7,5 млн метров. Москва на третьем месте, 6,8 млн метров. Деревянные медали тут у Ленинградской области, почти 4 млн метров, а следом идёт СПб с почти 3,5 млн метров.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел март-апрель. Смотрим, что произошло на месяц, а также на исследование цен по различным другим регионам.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)
• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.